过去的2025年，互联网为什么疯狂“买地”？

2025年，互联网行业掀起一阵“买地潮”。

下半年，阿里巴巴与蚂蚁共同出资72亿港元，在香港下铜锣湾港岛壹号中心共13层商业写字楼。12月份，京东购入香港中环的中国建设银行大厦部分办公楼层；抖音也以12.14亿元竞得广州市海珠区琶洲中二区AH041101地块。

据悉，仅2025年，字节就有3处总部大楼竣工启用。同时，在上海的杨浦滨江，美团、B站、抖音三大核心项目将于2026年同步竣工，而贝壳则直接跨界涉足开发领域，并一举拿下成都“地王”。

事实上，不少互联网企业都曾热衷买地置业，不完全统计显示，搜狐、新浪、网易，到BAT再到字节、美团、小米、B站、快手……大厂一掷千金，中小企业也不吝啬，包括延趣网络、飞鱼科技、三七互娱、诗悦网络、4399、贪玩游戏……

过去几年，互联网一度钟爱轻资产运营，时至今日，企业开始重金囤地，一场席卷互联网行业的“买地运动”背后，到底藏着什么样的发展逻辑变迁？这似乎值得深入探究。

城市想转型，企业想“拓展”？

梳理一下互联网买地图景，不难发现：北京、上海、广州、深圳、香港……一众超一线城市，仍旧是大厂们的第一选择。头部企业在核心城市核心地段的“囤地”，其实也是有战略层面上的长远考量。

以大厂不约而同在香港置业为例。

这不是单纯的地产投资，而是国际一线城市的转型诉求，恰好正好撞上了企业拓展野心。长期以来，香港经济以金融服务、旅游、贸易及物流、专业服务四大传统行业为核心支柱。

2023年，仅贸易及物流业就占香港本地生产总值（GDP）18.8%。

如今，香港想要转型打造成为“国际创新科技中心”。

早在2022年10月，香港成立“引进重点企业办公室”时，就对本地有重要价值的产业：生命健康科技、人工智能与数据科学、金融科技、先进制造、新材料与新能源科技等产业，主动接触和进行磋商。

效果似乎不错，2025年香港AI产业产值突破380亿港元，同比增长45%。

截至2025年10月，重点办累计签约 102 家企业，内地企业占比超60%，一度带动楼市火热。2025年第三季度全港甲级写字楼净吸纳量达到69.18万平方呎，中环、港岛东、九龙东、尖沙咀等所有主要商业区的净吸纳量自2015年第二季度以来首次全部录得正值。

而香港的布局又为企业拓展提供了肥沃的土壤，比如出海。

出海，已成为国内不少企业的发展重心。阿里2026财年第二季度财报显示，阿里国际数字商业集团（AIDC）实现经调整EBITA盈利1.62亿元人民币，成功扭亏为盈。盛景嘉成预测：未来在海外市场，中国创业者有望创造一个100万亿元的经济增量。

甚至预计很多中国企业的海外收入将达到30%—50%。

在这种情况下，香港无疑是内地企业接轨国际市场的最佳平台。

一方面，这里有完善的金融体系、自由的贸易环境以及与国际接轨的法律税务制度。

另一方面，香港资本市场正在强力复苏，毕马威报告预计，2025年香港首次公开招股（IPO）集资额达2721亿港元，同比上升210%，位居全球第一，且今年至今已完成了17宗“A+H”上市，为历来最多，集资额占全年的50%。

汇丰银行研究报告预测，香港有望在‌2028年‌成为全球第一大跨境财富管理中心。

2025年全球前十大募资金额IPO榜单中，港交所贡献的四单也均为内资背景，分别为宁德时代、紫金黄金国际、三一重工、赛力斯，募资金额分别达410亿港元、287亿港元、152亿港元、143亿港元。

有钱、有人才、有枢纽、有规则、有生态……香港成为企业国际化的一大选择。就目前来看，阿里在香港渐趋生态协同，据悉，支付宝香港早已深入本地生活场景，淘宝的跨境业务发力，新总部将整合电商、支付、云计算等多业务线。

其他企业也在开启香港办公时代。

《2024年有香港境外母公司的驻港公司按年统计调查报告》显示，2024年母公司在海外及内地的驻港公司数目创下历史新高，达到9960家。其中，来自内地的驻港公司数量最多，达到2620家，占比超过26%。

有意思的是，在香港办公物业的购置成本没有想象中那么高，甚至可能低于长期租赁。

公开资料显示，国内另一电商巨头收购的建行大厦物业单价约3.12万港元/平方米，较近期中环43层地标摩天大厦的交易低约4.59%。中原地产数据显示，2025年1—11月，香港一手住宅成交1.88万宗。

更值得注意的是，一旦这种城市与企业的共生模式成功了，会成为不少地区的模仿样本。

互联网需要更大的“空间”？

大厂买地造楼，自用占比很大一部分。

世邦魏理仕一则报告指出，面对全球经济的不确定性，仍有29%的受访企业表示未来三年将扩大办公面积，其中，科技互联网以36%的需求引领市场，包括智能物联网、人工智能软件开发、集成电路研发与数字化解决方案类公司。

在各大城市的物业盘点中，互联网企业也成了头号“业主”。

高力国际统计，今年一季度深圳甲级写字楼新成交行业中，互联网科技占比为26%；杭州办公楼市场TMT以19%的占比继续领跑；今年上半年，上海产业园区市场活跃，TMT行业以41%的比重占租赁需求首位。

互联网不断买地、租楼是有原因的。这两年，互联网大厂业务明显回升，加上AI带动产业迁移、转型、人才吸纳、办公环境发生变化，科技行业最终成为房地产，尤其是商业地产的主要增量。

2025年3月份，“仲量联行”通过对比95家头部上市企业的数据发现，从2021年到2023年，新质生产力企业的营业收入三年增速为23%，带动员工规模增长21%，催生办公面积扩张的刚性需求。

简而言之，互联网需要更大的空间。

先看业务方面，过去一年，互联网龙头企业整体经营向好。

阿里巴巴三季度集团营收达2478亿元，同比增长15%，云业务同比增速达34%，中国电商集团收入同比增幅也达到16%；腾讯Q3收入约人民币1928.7亿元，同比增15%；京东同期收入2991亿元，同比增14.9%。拼多多也保持扩张，营收1082.8亿元，同比增长9%。

其次，人工智能、新业务发展在各家财报中的表现颇为亮眼。

比如，百度AI业务收入占比接近三成，第三季度AI相关收入约100亿元，同比增50%以上；京东的外卖等新业务收入同比增214%，服务收入同比增30.8%，创历史新高，占比提升至24.4%。

不可否认，AI已是互联网科技发展新赛点，阿里、百度对这一领域长期押注。其他新业务还包括外卖、生鲜闪送、同城零售、即时配送、跨境电商……越来越多的业务扩展，意味着企业对人员、办公面积的需求上升。

以腾讯为例，截至2024年末腾讯员工数达11.05万人，较2023年末增加5141人，计划未来三年新增2.8万个校招岗位。同时，占地130万平方米的腾讯全球总部基地“企鹅岛”主体结构已完成，预计可容纳 7.5 万名办公人员。

在新一轮人才抢夺战中，百度、字节跳动、阿里巴巴、腾讯等大厂把员工社区、办公环境当作招聘福利之一。据悉，腾讯“企鹅岛”主要有创新型产业用房、商业、生活配套设施、科技展览馆、数据及智慧控制中心，集生活、工作、休闲娱乐一体。

另外，内地跟香港一样想转型的城市不在少数。《2024 年中国总部经济发展白皮书》中提到，全国287个地级市的总部经济专项规划中，超 70%的城市将“金融、科技、数字经济”列为核心赛道。

这就意味着，企业入驻后会吃到一些切实的红利。

与此同时，头部企业对一个地区的经济、产业带动效应不小。

艾瑞咨询显示，2023年，中国总部经济市场规模达到22.3万亿元，将以8.7%的年均复合增长率增长，到2030年有望突破35 万亿元大关。其中，高新技术企业总部、新兴产业集群总部等的贡献率超过 60%。

也就是说，需要更大空间的互联网企业，正因巨大的经济价值，被各大城市所期待。

地产商要抓住互联网“金主”？

不同于过去，当前互联网乃至整个科技生产圈买地、选址的标准发生了很大变化。

尤其是创新型企业普遍表现出三个特点：第一，选址半径从核心商圈向产业聚集区扩展；第二，对楼宇智慧化要求提高，包括5G全覆盖、物联网系统等数字基础设施成为标配；第三，更倾向采用灵活办公模式，联合办公、混合办公等新形态。

据悉，北京海淀AI产业园、亦庄生物基地已经成为地区新宠。

相比传统巨头，科技企业们对空间智能化、数据配套、定制化的要求逐渐增加。世邦魏理仕报告显示，2025年国内主要城市写字楼需求边际改善，净吸纳量有望增长10%，其中人工智能、新能源汽车等新兴产业对定制空间的需求年增速超20%。

更有调研显示，82%的科技企业愿意为健康先进的办公环境支付5%—10%的溢价。

这对并不怎么景气的地产赛道来说，是一个机会。2025年上半年，观点指数选取了18个代表性商业地产企业，约56%的企业2025年上半年录得收入同比下滑，11%的企业收入相对持平，只有33%的企业录得收入增长。

但科技互联网的新需求，无疑让业主方看到了新希望。

有机构预测，在北京这类一线城市，有三类物业显现出明显的抗跌性：获得LEED认证的绿色建筑、配备实验室空间的生物医药楼宇，以及具有算力支持的数据中心配套物业。目前，不少商业体加速存量改造，比如北京部分老旧楼宇加装了智能系统。

被众多企业拥趸的香港，除了在经济、位置、环境上的优势，其地产科技改造早就开始了。

美国绿色建筑委员会（USGBC）指出，截至今年上半年，香港累计有接近500个LEED认证建筑项目，总认证面积逾1.1亿平方呎，相当于约40座环球贸易广场（ICC）；而过去5年，香港LEED认证建筑的年均复合增长率达23.4%。

此外，AI时代来临，数据中心正在跻身全球增长最快的房地产资产类别之一。

全球范围内来看，在交易方面，数据中心作为交易标的虽然还较为小众，每年交易总额远低于传统办公楼市场。但过去五年，全球数据中心行业已发生大量并购活动，交易总额超过2,000 亿美元。

海外建数据中心一度比建社区、商场、楼房还要疯狂。

根据Green Street的数据，2023年和2024年间，美国数据中心的总建设面积年均增长达43%。而在此期间，多户住宅、酒店、自存仓库和其他物业类型的总面积平均增长率不到3%。

时至今日，全球AI数据中心浪潮的动向已经从“抢电”发展到“抢地”。

种种迹象显示，或许对于深度调整期的地产企业而言，抓住这批互联网与AI科技“金主”，就意味着抓住了出头之日。只不过，面对这些复杂而前沿的需求，传统的地产开发与运营模式已然力不从心。

未来，地产企业需要一场由内而外的改变，至于怎么变，这是一个需要探索的过程。

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