2025年，全国涉宅用地卖了23728亿元，同比下降约10%。

翻开拿地百强榜（权益口径），大多是熟悉的面孔：中海、保利、招商蛇口、绿城中国、华润置地包揽前五。

对比2024年，招商蛇口完成了更进一步的目标，从top6挤上了top3的宝座；

建发房产下降一位，替代它的是华润置地；

中建壹品守住了前十的座次；中国金茂，用近乎倍增的权益拿地额，冲上第八......

一年的你争我抢，你上我下，10个人还是这10个人。

滨江依旧是地产江湖里，纯民企唯一的牌面。

事实上，权益前20的榜单中，纯民企只剩两家，除了滨江，就是来自四川的新晋黑马，邦泰。

百强房企中，14家央企的拿地金额占比，已经突破50%，比2024年跳涨7%，拿地金额同比增长20%。

在不确定的时代，强者恒强，甚至更强。

变化总在不变中悄然发生。

土拍“托底”的主力军地方城投，在2025年，增加到了41家。不过，拿地金额占比从20%下降到了15%，拿地金额同样下降15%。

随着城投拿地的收缩，央国企聚焦一二线核心城市，中国293个城市（地级市），头部房企看不上的中小城市，迎来拿地的战略性“空窗”期。

2024年，土拍市场是国央企吃肉，城投喝汤。

2025年，国央企继续吃肉，民企终于敢上桌喝汤了。

数据显示，2025年地产民企及混合所有制企业拿地总额，超过1000亿，同比增长8%。

活跃民企大概分类两类：

第一，龙湖、滨江集团、复星集团、四川邦泰、大华集团、懋源地产等全国头部民企。

第二，佳运置业 (上海)、瑞安中瑞 (温州)、义乌市长利置业、宁波得力、武汉复智 (复星旗下) 等区域龙头企业。

11月24日，上海第九轮土拍，2号线川沙站旁边出了块好地，民企佳运置业的董事长，亲自上阵参拍。

这一举，就是82轮 。

最终，佳运置业以24.75亿的总价，15.76%的溢价率，从厦门国企象屿口中成功夺食。

那轮土拍中，击败国央企拿地的民企，还有宝业集团，以总价17.3亿元，溢价率5.17%，拿下青浦徐泾地块。

也是那次土拍中，唯二两宗溢价地块。

11月25日，北京朝阳松榆里地块土拍。

8家房企（越秀+建工联合体）7家是国央企，谁都没想到，鏖战2小时，历经166轮举牌，赢家是一位民企选手：懋源地产。

这是一家北京本土的老牌开发商，2000年成立，主打高端定制，大本营在北京南三环，也是北京豪宅领域“小而美”的代表。

2021年前后，各大房企“进京赶考”，懋源地产节节败退。

朝阳松榆里地块，是懋源的孤注一掷。

无论是对懋源而言，还是对宝业、佳运来说，它们敢上桌喝汤的真相只有一个：

贵，比死可怕。

与其去偏远地区赌未来，或者在红海里跟国央企卷价格，不如花大价钱，占住核心地段，做一个高溢价、跑得快的项目。

快速回笼资金，把现金流盘活，这是如今很大一部分民企的生存之道。

12月31日，邦泰再度拿地。

武汉2025年度土地收官战，邦泰集团以6.41亿元竞得汉阳一宗宅地，为其全年土地投资画上句号。

过去的一年，邦泰在全国拿地34宗，是其2024年拿地数量的近2倍，也是民企中，拿地数量最多、面积最大的选手。

邦泰突围的秘诀，是错位。

不追逐核心城市土储，而是选择在三四线城市下沉，在低成本的基础上，保持高速去化，回款再拿地，形成循环。

本质还是“高周转”的路子。

从去年开始，凡是邦泰集团进驻的城市，所成立的项目公司股权都进行了质押融资，质押对象为地方银行、保理机构、信托机构等等。

股权质押融资的利息远高于正常开发贷款，要求项目有更强的去化能力，否则公司容易被高息拖垮。

如今，邦泰旗下子公司，已有被执行的先例。

这也是喝汤的代价。

过去的几年，全国土拍市场经历了从深度调整到逐步企稳的过程，规模持续收缩。

2026年，"缩量提质"依旧会是土拍市场的主流信号。

一方面，土拍金额大概率继续下滑，重点城市核心的优质地块持续放量，弱二线及三四线城市将进入冷静期。

另一方面，城投托底力度，会继续减弱。

这也意味着，分化还将加剧。

北上深杭等核心一线城市将成为土拍市场的“定盘星”，优质地块的稀缺性，会持续推高溢价率。

强者恒强的逻辑，也会进一步强化，国家队拿地金额占比可能突破60%。

对于还在桌上的民企而言，是好消息，也是坏消息。

2025年，民企拿地70%，集中在传统优势城市，比如龙湖的大湾区，滨江的杭州，懋源的北京，邦泰的成渝。

国央企资金进一步聚焦，错位拿地的竞争强度降低，这是结构性机会，但想要收获优质土储，难度也将同步提升。

喝汤容易，吃肉更难。

2026年，或许我们能在土拍市场上，看到更多民企身影，只是不得不承认，对于部分玩家而言，苦日子远没有结束，甚至会比以前更苦。

祝那些留在牌桌上的人，好运。